Inwestycje w Larnace

Rynek nieruchomości w Larnace znajduje się obecnie w innej fazie cyklu niż Pafos i Limassol. To rynek, który przez wiele lat pozostawał relatywnie niedowartościowany, a obecnie przechodzi bardzo szybki proces repricingu i intensywnej urbanizacji. W 2025 r. wartość transakcji w dystrykcie wyniosła ok. €1,1 mld i wzrosła o 15% r/r, natomiast liczba transakcji wzrosła o 7%. Średnia wartość transakcji mieszkaniowej nadal pozostawała stosunkowo umiarkowana — dla apartamentu ok. €178 tys. — co częściowo tłumaczy napływ inwestorów szukających alternatywy dla znacznie droższego Limassol. (PwC)

Momentum cenowe jest jednak obecnie bardzo silne. Według Centralnego Banku Cypru ceny nieruchomości mieszkaniowych w Larnace wzrosły w I kwartale 2026 r. o 8,9% r/r, a same apartamenty o ok. 11,7%. Następnie indeks RICS/KPMG pokazał w II kwartale kolejne 5,59% wzrostu cen apartamentów kw./kw. i 4,48% dla domów, dzięki czemu Larnaca była najszybciej rosnącym rynkiem na Cyprze. Są to dwa różne indeksy i nie należy tych wartości mechanicznie sumować, ale oba pokazują bardzo silną dynamikę. (Central Bank)

Jednocześnie popyt pozostaje realny. Od stycznia do lipca 2026 r. w Larnace zdeponowano 2 599 kontraktów sprzedaży, o ok. 11% więcej niż rok wcześniej. Znaczącą część rynku stanowią cudzoziemcy — w pierwszej połowie 2026 r. Larnaca była trzecim po Pafos i Limassol kierunkiem zagranicznych zakupów. (Cyprus Mail)

Najważniejsze pytanie: czy Larnaca jest już przegrzana?

Całego rynku nie określiłbym jeszcze jako bańki, ale segment nowych apartamentów wykazuje już wyraźne symptomy przegrzania i ryzyko nadpodaży jest tutaj większe niż w Pafos.

Najbardziej niepokojące są dane dotyczące przyszłej podaży. W 2025 r. w dystrykcie Larnaca wydano pozwolenia obejmujące około 3 778 nowych jednostek mieszkaniowych, co stanowiło aż 23% całej planowanej podaży Cypru. Dla porównania w 2017 r. było to tylko 666 jednostek. Liczba mieszkań objętych pozwoleniami odpowiadała w 2025 r. około 98 nowym lokalom na każde 100 przypadków sprzedaży lub transferu nieruchomości — najwyższemu wskaźnikowi spośród cypryjskich dystryktów. (Global Property Guide)

Trzeba przy tym zachować ostrożność: pozwolenie nie oznacza, że mieszkanie rzeczywiście zostanie zbudowane, a statystyka sprzedaży obejmuje również istniejące nieruchomości i grunty. Nie jest więc poprawne stwierdzenie, że „98% popytu zostanie pokryte nowymi mieszkaniami”. Jest to jednak bardzo dobry wskaźnik presji podażowej. Co więcej, powierzchnia objęta pozwoleniami w Larnace wzrosła z około 367 tys. m² w pierwszych 10 miesiącach 2024 r. do 484 tys. m² w analogicznym okresie 2025, czyli o około 32%. (PwC)

Dodatkowo rozwija się segment turystyczny. W latach 2023–2025 lokalne władze wydały pozwolenia dla 35 projektów turystycznych, a kolejnych 20 znajdowało się w procesie zatwierdzania. (Cyprus Mail)

To jest zasadnicza różnica między zdrowym wzrostem a potencjalną bańką. Dziś ceny i podaż rosną szybko, ale jednocześnie rosną sprzedaż i czynsze, więc rynek nadal posiada fundamenty. Ryzyko pojawi się w latach 2027–2029, jeśli duża część obecnie zatwierdzonych projektów zostanie ukończona w podobnym czasie, a wzrost popytu zagranicznego i migracji nie będzie równie szybki.

Co najbardziej opłaca się obecnie w Larnace?

StrategiaPotencjał

Najem długoterminowy / mid-term: Dobry yield + ograniczone ryzyko

Najlepszy risk-adjustedFlip off-plan / cesja: Bardzo wysokie ROE

Atrakcyjny, ale tylko przy świetnej cenie wejścia

Trzymanie dobrego aktywa: Capital appreciation

Dobre w lokalizacjach z ograniczoną podażą

Najem krótkoterminowy: Dobry w prime tourist locations. Selektywnie.

Wysoka dźwignia kredytowa: Podnosi ROE. Coraz bardziej ryzykowna przy rosnącej podaży.

Flipy off-plan – potencjał nadal bardzo duży, ale ryzyko jest większe niż wcześniej

Model, o którym rozmawialiśmy przy Pafos i Limassol — wpłata około 30–40% ceny na wczesnym etapie i sprzedaż kontraktu przed kolejną transzą — bardzo dobrze pasował do Larnaki w ostatnich latach.

Przykładowo zakup za €250 000, przy wpłacie 40% = €100 000, oraz wzrost wartości projektu do €275 000 oznacza 10% wzrost ceny nieruchomości, ale około 25% brutto zwrotu z zaangażowanego kapitału.

Problem polega na tym, że w Larnace budowanych jest obecnie bardzo dużo podobnego produktu.

Jeżeli inwestor kupuje 2-bedroom w Livadii za €290 tys., a pół roku później pięciu sąsiednich deweloperów oferuje kilkadziesiąt nowych 2-bedroom za €285–310 tys., nie powstaje naturalny rynek dla cesji z premią.

Dlatego Larnaca przestaje być rynkiem, na którym wystarczy kupić dowolny projekt off-plan. Flip ma sens przede wszystkim wtedy, gdy inwestor uzyskuje realny pre-launch discount, harmonogram płatności daje co najmniej kilkanaście miesięcy przed kolejnym istotnym cash callem, a cena wejścia pozostaje wyraźnie niższa od ceny następnych faz tego samego projektu.

Właśnie w tej strategii ryzyko nadpodaży jest największe.

Najem długoterminowy – moim zdaniem najlepszy obecnie profil ryzyko/zwrot

Larnaca ma bardzo ciekawą cechę: nie jest wyłącznie rynkiem turystycznym. Lotnisko, pracownicy usług, ekspaci, lokalne rodziny oraz rozwijający się sektor biznesowy tworzą całoroczny popyt na niewielkie mieszkania.

Na poziomie całego Cypru RICS/KPMG podawał w II kwartale rentowność brutto apartamentów na poziomie około 5,51%, przy rosnących czynszach — czynsze apartamentów były o 7,36% wyższe niż rok wcześniej. (Cyprus Mail)

W Larnace szczególnie interesujący jest więc 1-bedroom lub kompaktowy 2-bedroom, który można wynająć zarówno lokalnemu najemcy, pracownikowi zagranicznemu, jak i na kilka miesięcy.

To właśnie produkt posiadający trzy możliwe exity — long-term, mid-term i resale — uważałbym obecnie za bezpieczniejszy niż apartament zaprojektowany wyłącznie pod Airbnb.

Najem krótkoterminowy – atrakcyjny, ale przewaga jest mniejsza, niż sugerują materiały deweloperów

Na poziomie Cypru RICS/KPMG podaje dla holiday apartments około 5,82% rentowności brutto, wobec 5,51% dla zwykłych apartamentów. Różnica wynosi więc jedynie około 0,3 pkt proc. przed kosztami zarządzania, sprzątania, platform, mediów i pustostanów. (Cyprus Mail)

Short-term ma natomiast dużo większy sens w Mackenzie, Finikoudes oraz bardzo dobrych lokalizacjach przy morzu, gdzie produkt rzeczywiście konkuruje jako obiekt turystyczny.

W przeciętnym nowym budynku oddalonym od morza przewaga Airbnb może szybko zniknąć, zwłaszcza jeżeli na rynek wejdą setki nowych apartamentów oraz nowe hotele.

To właśnie segment „generic holiday apartment” jest jednym z bardziej narażonych na nadpodaż.

Trzymanie kapitału – tak, ale nie w dowolnym nowym projekcie

Larnaca pozostaje ciekawym rynkiem capital appreciation, ponieważ duże inwestycje infrastrukturalne faktycznie się materializują. Rozbudowa lotniska Larnaka jest już w realizacji; inwestycja Hermes Airports w oba lotniska wynosi €170 mln, a po rozbudowie przepustowość Larnaki ma osiągnąć 12,4 mln pasażerów rocznie. (hermesairports.com)

Jednocześnie część „historii inwestycyjnej” związanej z portem, mariną oraz dużymi projektami waterfrontowymi nadal jest projekcją przyszłości, a nie w pełni ukończoną infrastrukturą. W 2026 r. nadal prezentowano roadmapę rozwoju portu i mariny, a Land of Tomorrow przechodził proces oceny środowiskowej. (City Of Larnaka)

Dlatego pod trzymanie kapitału preferowałbym scarcity asset — dobry widok, realną odległość pieszą od morza, Mackenzie, Finikoudes, ścisłe centrum lub wyjątkową działkę — zamiast jednego z wielu niemal identycznych apartamentów powstających na obrzeżach.

Jeżeli podaż eksploduje, najlepsze nieruchomości mogą nadal drożeć, podczas gdy przeciętny produkt deweloperski przestanie.

Dźwignia kredytowa – bardziej konserwatywnie niż w Limassol

Dług może być tutaj bardzo użyteczny, bo rentowność mieszkań pozostaje relatywnie dobra. Wiosną 2026 r. koszt nowych kredytów mieszkaniowych na Cyprze oscylował w okolicach 3–4%, zależnie od typu i okresu ustalenia oprocentowania. (data.ecb.europa.eu)

Jeżeli więc aktywo daje 5,5–6% brutto i jest finansowane w 40–50%, dźwignia może zwiększać ROE.

Natomiast nie stosowałbym w Larnace obecnie agresywnego LTV 70–80% na nowym apartamencie kupowanym z założeniem dalszego dwucyfrowego wzrostu cen. W sytuacji, w której pipeline podaży jest tak duży, scenariusz kilku lat stagnacji cen jest całkowicie realny.

Przy 50% LTV spadek ceny nieruchomości o 10% oznacza około 20% utraty equity inwestora. Przy 70% LTV ten sam ruch oznacza już około 33% kapitału własnego.

Ocena Larnaki

Larnaca jest obecnie najbardziej interesującym, ale również jednym z najbardziej niebezpiecznych rynków Cypru z punktu widzenia timing'u.

Nie widzę jeszcze klasycznej bańki — sprzedaż nadal rośnie, udział zagranicznych inwestorów jest wysoki, czynsze rosną, a miasto ma realne katalizatory infrastrukturalne. RICS/KPMG nadal określał cypryjski rynek w II kwartale jako stabilny i zdrowy. (KPMG)

Widzę natomiast poważne ryzyko nadpodaży nowych apartamentów. Jeżeli boom budowlany będzie trwał jeszcze 2–3 lata, Larnaca może przejść z rynku sprzedającego do rynku kupującego. Wtedy największą presję odczują projekty przeciętne, źle zlokalizowane i wycenione wyłącznie na podstawie oczekiwania dalszego wzrostu.

Dlatego dzisiaj preferowałbym w Larnace najem długoterminowy/mid-term na dobrze kupionym 1–2 bedroom, ewentualnie z umiarkowanymfinansowaniem. Flip off-plan nadal może dawać najwyższy ROE, ale wymaga znacznie większego dyskonta wejściowego niż 2–3 lata temu. Natomiast kupowanie zwykłego nowego apartamentu za gotówkę tylko po to, aby „trzymać, bo Larnaca będzie drugim Limassol”, uważałbym już za strategię o zdecydowanie mniej atrakcyjnym stosunku ryzyka do zwrotu.

W Larnace obecnie bardziej liczy się cena wejścia i ograniczona konkurencyjna podaż w konkretnej mikrolokalizacji niż sam fakt, że nieruchomość jest nowa.

Skontaktuj się z nami!

Michał Specjalski

+48 790-495-837

michal@flipnacyprze.pl