Inwestycje w Pafos

Rynek nieruchomości w Pafos jest prawdopodobnie najbardziej międzynarodowym rynkiem mieszkaniowym na Cyprze. W przeciwieństwie do Limassol nie jest napędzany przede wszystkim przez sektor korporacyjny, a w przeciwieństwie do Ayia Napy czy Protaras nie opiera się wyłącznie na sezonowej turystyce. Łączy second homes, relokację cudzoziemców, permanent residence, inwestycje off-plan, najem wakacyjny i coraz większy segment premium. To właśnie różnorodność źródeł popytu jest jego największą przewagą.

W 2025 r. wartość transakcji w dystrykcie Pafos osiągnęła około €1,3 mld, rosnąc o 17% r/r, mimo że liczba transakcji praktycznie się nie zmieniła i wyniosła około 4,2 tys. Średnia wartość sprzedanego apartamentu wzrosła z €201 tys. do €230 tys., a domu z €401 tys. do €466 tys. Pafos zwiększył także udział w cypryjskim rynku luxury: odpowiadał za około 28% transakcji mieszkaniowych powyżej €1,5 mln, wobec 18% rok wcześniej. (PwC)

Najbardziej charakterystyczna cecha Pafos: dominacja zagranicznego popytu

To właśnie tutaj Pafos najbardziej różni się od Kapparis, Protaras czy nawet Limassol.

W I kwartale 2026 r. około 75% kontraktów sprzedaży w Pafos przypadało na zagranicznych nabywców. W całym 2025 r. Pafos odpowiadał za około 32% wszystkich transakcji zagranicznych na Cyprze, będąc najpopularniejszym dystryktem wśród zagranicznych klientów. (CBN)

Dane dotyczące zakończonych transferów pokazują niższy, ale nadal wyjątkowo wysoki udział: od stycznia do lipca 2026 r. około 41,7% przeniesionych nieruchomości w Pafos trafiło do zagranicznych kupujących, a cudzoziemcy złożyli w tym okresie kontrakty dotyczące 1 667 nieruchomości — najwięcej spośród wszystkich dystryktów Cypru. Różnica pomiędzy 75% a 41,7% wynika m.in. z tego, że pierwsza statystyka dotyczy kontraktów w konkretnym kwartale, a druga faktycznie zakończonych transferów w innym okresie. (Cyprus Mail)

To ma bardzo praktyczne konsekwencje inwestycyjne. W Pafos nieruchomość powinna być projektowana i wyceniana nie tylko pod lokalnego Cypryjczyka, ale przede wszystkim pod międzynarodowego klienta końcowego. Standard wykończenia, możliwość zarządzania na odległość, basen, widok, bliskość morza, nowoczesna architektura i atrakcyjność „pod klucz” mają tutaj większe znaczenie niż na rynku typowo lokalnym.

Pafos nie jest jednym rynkiem

W praktyce występuje kilka różnych segmentów. Centralne i turystyczne części Pafos są mocniejsze w apartamentach, zarówno inwestycyjnych, jak i pod short-term rental. Rejon wybrzeża w kierunku Peyia i Coral Bay ma znacznie większy udział willi i second homes. Z kolei bardziej lokalne części aglomeracji lepiej nadają się pod całoroczny najem i zakup dla mieszkańców.

Ta różnorodność jest istotna, ponieważ Pafos daje inwestorowi więcej możliwych exitów niż typowy resort wakacyjny.

Na koniec sierpnia 2026 r. mediana ceny ofertowej apartamentu w szeroko rozumianym Pafos wynosiła około €370 tys., czyli €4 115/m². Największą kategorią były mieszkania 2-bedroom. W przypadku domów i willi mediana ofertowa wynosiła już około €850 tys. Dane te dotyczą ofert, więc nie powinny być utożsamiane z faktycznymi cenami transakcyjnymi. (offer.com.cy)

Co najbardziej opłaca się w Pafos?

Strategia/Potencjał

Flip off-plan / cesja kontraktu: Bardzo wysoki ROE. Jedna z najlepszych strategii.

Short-term + mid-term rental: Dobry cash flow. Bardzo atrakcyjny w dobrych lokalizacjach.

Najem długoterminowy: Stabilny, ale umiarkowany yield. Dobry jako strategia defensywna.

Prime villa / buy & hold: Capital appreciation. Coraz bardziej atrakcyjne.

Umiarkowana dźwignia: Podnosi ROE. Dobra w połączeniu z najmem.

JV z deweloperem: Wysoki potencjał. Raczej dla większego kapitału.

Flipy off-plan – jedna z największych przewag Pafos

Spośród analizowanych przez nas rynków to właśnie Pafos jest jednym z najbardziej naturalnych miejsc dla modelu: zakup kontraktu deweloperskiego → wpłata 30–40% → wzrost ceny projektu → cesja przed kolejną dużą transzą.

Powód jest prosty: istnieje duża i stale odnawiająca się grupa zagranicznych klientów, którzy wchodzą w projekt później i są skłonni zapłacić więcej za nieruchomość znajdującą się bliżej ukończenia.

Jeżeli apartament kosztuje przykładowo €300 tys., a inwestor wpłaca 40%, czyli €120 tys., wzrost ceny do €330 tys. oznacza tylko 10% wzrost wartości całej nieruchomości, ale potencjalne €30 tys. wzrostu wartości na €120 tys. zaangażowanego kapitału, czyli 25% brutto ROE przed kosztami i podatkami.

Przy wzroście ceny o 15% odpowiada to około 37,5% kapitału, a przy 20% około 50%.

Od strony prawnej cypryjski DLS przewiduje możliwość przeniesienia praw i obowiązków wynikających z prawidłowo zdeponowanej umowy sprzedaży na osobę trzecią. Pisemna zgoda sprzedającego nie jest ustawowym warunkiem takiej cesji, a standardowa opłata DLS wynosi 0,5% odpowiedniej wartości, maksymalnie €3 000. Konkretny kontrakt i jego konsekwencje podatkowe nadal wymagają indywidualnego sprawdzenia. (DLS Portal)

Dlaczego Pafos jest lepszy do indywidualnych flipów niż Ayia Napa?

W Ayia Napa inwestor kupujący jedną z kilku willi może szybko zacząć konkurować z własnym deweloperem. Dlatego deweloper często nie ma interesu w ułatwianiu flipów.

Pafos posiada znacznie więcej wielolokalowych projektów apartamentowych i większą liczbę klientów zagranicznych. Dzięki temu indywidualna cesja jednego 1- lub 2-bedroom apartment jest łatwiejsza do absorpcji przez rynek niż odsprzedaż jednej z ośmiu luksusowych willi w niewielkim projekcie.

Nie oznacza to, że każdy projekt nadaje się do flipowania. Najważniejszym parametrem pozostaje spread pomiędzy ceną pierwszej fazy a ceną późniejszego inventory dewelopera.

Jeżeli kupujemy za €300 tys., a deweloper po 12 miesiącach sprzedaje identyczne lokale za €360 tys., kontrakt posiada realną wartość.

Jeżeli kupujemy za €300 tys., a rok później deweloper nadal posiada dziesięć lokali po €310–320 tys., dźwignia 40% niewiele daje, ponieważ brakuje rynku wyjścia.

Najem krótkoterminowy – silniejszy i mniej sezonowy niż na wschodzie Cypru

To druga ważna przewaga Pafos.

Według AirDNA w lipcu 2026 r. Pafos posiadał około 1 656 aktywnych ofert short-term rental, ze średnim rocznym obłożeniem około 70%, ADR około $108 i średnim przychodem aktywnej oferty około $24,7 tys. rocznie. Co bardzo istotne, wskaźnik sezonowości AirDNA wynosi 70/100 — znacząco lepiej niż na rynkach charakteryzujących się bardzo ostrym letnim peakiem. (AirDNA)

To nie oznacza braku sezonowości. Lipiec–październik nadal jest mocniejszy niż zima. Ale Pafos funkcjonuje turystycznie przez większą część roku niż Ayia Napa czy Protaras, dzięki czemu łatwiej budować model short-term/mid-term zamiast uzależniać cały wynik od kilku tygodni wakacji.

Dobrze położony 1–2 bedroom może być więc wynajmowany wakacyjnie w sezonie, a następnie przechodzić na pobyty miesięczne, zimowych rezydentów czy relokujących się cudzoziemców.

Legalny short-term rental wymaga rejestracji jako self-service accommodation oraz używania numeru rejestracyjnego w reklamach i transakcjach. (Rząd Cypru)

Najem długoterminowy – stabilny, ale nie najwyższy yield na Cyprze

Tutaj Pafos wygląda mniej spektakularnie.

Według danych Global Property Guide z marca 2026 r. przeciętna rentowność brutto apartamentów w Pafos wynosiła około 4,66%. Dla 1-bedroom było to ok. 4,75%, dla 2-bedroom 4,43%, a dla 3-bedroom około 4,8%. Dane są oparte na cenach i czynszach ofertowych, a rentowność netto może być o około 1,5–2 pkt proc. niższa. (Global Property Guide)

Dlatego zakup nowego apartamentu za gotówkę wyłącznie pod tradycyjny long-term nie jest moim zdaniem najbardziej efektywnym wykorzystaniem kapitału w Pafos.

Long-term jest natomiast bardzo cennym elementem bezpieczeństwa.

Jeżeli inwestor kupuje nieruchomość pierwotnie pod short-term, ale może ją bez problemu wynająć na 12 miesięcy, posiada drugi scenariusz generowania cash flow. Podobnie nieruchomość kupiona pod flip może zostać zatrzymana i wynajęta, jeżeli rynek cesji chwilowo osłabnie.

Ta wielowariantowość exitu jest jedną z największych zalet Pafos.

Trzymanie kapitału – coraz ciekawsze w segmencie premium

Pafos przez wiele lat był postrzegany przede wszystkim jako tańsza alternatywa dla Limassol. To zaczyna się zmieniać.

W 2025 r. Pafos odpowiadał już za 28% cypryjskiego segmentu mieszkaniowego powyżej €1,5 mln, a w pierwszej połowie 2026 r. trzy transakcje z Pafos znalazły się wśród dziesięciu największych transakcji nieruchomościowych na Cyprze. (PwC)

Prime coastal villa, duża działka z widokiem czy wysokiej jakości produkt resortowy może więc funkcjonować jako wealth preservation + capital appreciation.

Nie oczekiwałbym jednak wysokiego bieżącego yield z willi za €2–4 mln. Podobnie jak w Limassol, im bardziej nieruchomość staje się produktem premium i scarcity, tym większą część zwrotu należy oczekiwać z wzrostu wartości, a nie czynszu.

Czy Pafos jest przegrzany?

Na dziś nie widzę takiego ryzyka nadpodaży jak w Larnace.

W pierwszych 10 miesiącach 2025 r. powierzchnia objęta pozwoleniami budowlanymi w Pafos wynosiła około 233 tys. m², wobec 220 tys. m² rok wcześniej — wzrost był więc relatywnie umiarkowany. Pafos odpowiadał za około 9% powierzchni nowych pozwoleń na Cyprze, podczas gdy Larnaca za 19%, a Limassol i Nicosia po około 34%. (PwC)

Jednocześnie ceny nadal rosną. Według Centralnego Banku w I kwartale 2026 r. ceny mieszkaniowe w Pafos były około 6,4% wyższe r/r, a RICS/KPMG wskazywał również na mocny wzrost cen domów w Pafos w II kwartale. (Cyprus Mail)

Nie nazwałbym więc Pafos bańką.

Widzę natomiast inne ryzyko niż w Larnace: uzależnienie od zagranicznego kapitału.

Jeżeli zmienią się warunki geopolityczne, regulacje dotyczące nabywców spoza UE, programy residency, kursy walut albo zdolność zagranicznych klientów do transferowania kapitału, Pafos odczuje to szybciej niż rynek oparty przede wszystkim na lokalnym nabywcy.

Dźwignia kredytowa – lepiej jako element strategii niż jej fundament

Przy long-term yield około 4,5–5% agresywny kredyt nie tworzy ogromnego dodatniego spreadu po kosztach. Dlatego nie uważałbym kupowania standardowego apartamentu przy maksymalnym LTV tylko po to, żeby zarabiać na czynszu, za najlepszą strategię.

Dźwignia zaczyna wyglądać znacznie lepiej, gdy inwestor łączy:

czynsz + amortyzację długu + wzrost wartości aktywa.

Jeszcze mocniejszą formą dźwigni jest jednak omawiany wcześniej off-plan z odroczonym harmonogramem płatności. Jeżeli inwestor kontroluje aktywo o wartości €300–400 tys., angażując przez pierwszy rok tylko 30–40% ceny, to ekonomicznie uzyskuje bardzo silną ekspozycję na wzrost wartości bez konieczności zaciągania klasycznego kredytu bankowego.

I właśnie dlatego w Pafos harmonogram płatności dewelopera może być ważniejszy niż oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Joint venture – możliwe, ale mniej konieczne niż w Ayia Napa

Dla większego inwestora JV z lokalnym deweloperem również może mieć sens, szczególnie przy projektach apartamentowych lub niewielkich zespołach willowych.

Jednak w Pafos zagraniczny inwestor nie musi od razu przechodzić na poziom deweloperski, żeby uzyskać wysokie ROE. Rynek indywidualnych off-plan purchases i późniejszych cesji jest znacznie bardziej naturalny niż w butikowych projektach willowych Ayia Napa.

Dlatego JV traktowałbym raczej jako kolejny etap skalowania kapitału, a nie warunek wejścia na rynek.

Jak pozycjonowałbym Pafos wobec pozostałych rynków?

Pafos posiada wyjątkowe połączenie cech: zagraniczny popyt podobny do rynku resortowego, całoroczność bliższą miastu, większą płynność niż w regionie Famagusty oraz ceny nadal zdecydowanie niższe od najbardziej premium segmentów Limassol.

Dlatego dla inwestora nastawionego na maksymalizację ROE preferowałbym w Pafos dobrze wynegocjowany off-plan z 30–40% pierwszego zaangażowania kapitałowego i możliwością cesji przed następną dużą transzą.

Dla inwestora nastawionego na cash flow i ograniczenie ryzyka bardzo ciekawy jest 1–2 bedroom posiadający możliwość pracy jednocześnie jako short-term, mid-term i long-term rental.

Dla dużego kapitału poszukującego wealth preservation coraz ciekawszy staje się prime coastal segment, ale tutaj trzeba zaakceptować niższy yield i znacznie większy ticket wejścia.

Najkrócej można powiedzieć: największą przewagą Pafos nie jest jedna konkretna strategia, lecz możliwość zmiany strategii w trakcie inwestycji. Ten sam dobrze kupiony apartament może zostać sprzedany jako cesja, zatrzymany pod Airbnb, przełączony na najem długoterminowy albo sprzedany później zagranicznemu klientowi końcowemu. W połączeniu z bardzo wysokim udziałem kapitału zagranicznego właśnie ta płynność exitu i opcjonalność odróżnia Pafos od większości pozostałych rynków Cypru.

Skontaktuj się z nami!

Michał Specjalski

+48 790-495-837

michal@flipnacyprze.pl